Vắng bóng căn hộ hạng C
Theo số liệu thống kê từ DKRA Việt Nam, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ hạng C (bình dân - giá bán dưới 1.000 USD/m2) có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và luôn bị áp đảo bởi căn hộ hạng A (cao cấp - giá bán từ 1.800-3.000 USD/m2) và hạng B (trung cấp - giá từ 1.100-1.800 USD/m2). Thậm chí có những thời điểm phân khúc này hoàn toàn không có nguồn cung mới trên thị trường. Nếu tính riêng trong năm 2018, thời điểm quý I, nguồn cung căn hộ hạng C chiếm 32% tổng cung của thị trường thì đến quý II, con số này sụt giảm xuống còn 29% và sang quý III thì không có nguồn cung mới.
Trước đó, báo cáo của Sở xây dựng Tp.HCM về nguồn cung BĐS 6 tháng đầu năm 2018 cũng cho thấy sự sụt giảm rõ nét ở phân khúc bình dân. Nếu loại hình cao cấp chiếm tỉ lệ 41%, trung cấp 39,1%, bình dân chỉ chiếm 19,9%. Phân khúc này chỉ có gần 2.000 căn chào bán, giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm ngoái (6.200 căn). Báo cáo của HoREA cũng cho thấy, nửa đầu năm 2018, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đến 41,8% tổng nguồn cung, phân khúc trung bình còn 32,6% và phân khúc bình dân giảm đến 70%, chỉ còn chiếm 20,5% tổng nguồn cung.
Dù là phân khúc nắm giữ nhu cầu chủ đạo của thị trường nhưng căn
hộ bình dân đang dần "vắng bóng" tại Tp.HCM. Ảnh minh họa
Tìm hiểu về nguồn cung căn hộ giá mềm thời gian qua, hầu hết các dự án quảng cáo chào bán ở Tp.HCM giá dưới 1.000 USD/m2 thực chất đều thuộc địa phận Bình Dương, Đồng Nai. Có thể thấy thị trường đang có biểu hiện bất hợp lý về tỷ lệ nguồn cung giữa các phân hạng. Trên thực tế, nguồn cung căn hộ hạng C phải chiếm tỷ trọng lớn hơn nguồn cung các phân khúc còn lại vì đây là phân khúc đáp ứng phần lớn nhu cầu nhà ở của người Việt Nam hiện nay.
Ngoài sự sụt giảm nguồn cung, vị trí phân bố căn hộ hạng C cũng đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố. Nếu thời điểm 2016, trong bán kính cách trung tâm 7 km, vẫn có thể tìm được sản phẩm nhà ở dưới 1.000 USD/m2 thì từ năm 2017 con số này đã dịch chuyển ra xa tầm 12km và dự kiến trong tương lai sẽ còn tiếp tục ra xa trung tâm hơn. Căn hộ hạng C giờ chỉ có thể được tìm thấy ở các khu vực vùng ven quận 12, Nhà Bè, Bình Tân, Bình Chánh, nơi mà cơ sở hạ tầng, giao thông vẫn chưa được đồng bộ, di chuyển khó khăn và tiện ích thiếu thốn.
Nguyên nhân do đâu?
Phân tích về nguyên nhân nguồn cung căn hộ hạng C đang dần biến mất tại thị trường Tp.HCM, ông Phạm Lâm – TGĐ DKRA Việt Nam cho rằng, có một thực tế là dù nhu cầu cao nhưng phân khúc này đang kém hấp dẫn với giới đầu tư và cả người mua nhà. Trong đó, 5 yếu tố then chốt khiến phân khúc này không còn hấp dẫn gồm:
Thứ nhất: Vị trí, giá đất quá cao khiến các dự án nhà hạng C buộc phải đổ về vùng ven để phát triển. Vì vậy, phân khúc căn hộ này thường xa trung tâm, tập trung ở các vị trí chưa thật sự phát triển về giao thông hạ tầng, không thông thuận trong di chuyển. Quy mô các dự án lại nhỏ nên không được chăm chút nhiều.
Thứ hai: Chất lượng xây dựng và dịch vụ kém. Tâm lý người mua vẫn rất e ngại với chất lượng dòng sản phẩm nhà bình dân, giá rẻ. Điều này hoàn toàn có cơ sở. Với người Việt, nhà là tài sản giá trị lớn, phải tích lũy cả đời nên luôn có tâm lý phải mua sản phẩm có chất lượng tốt. Thực trạng chất lượng xuống cấp quá nhanh, tranh chấp về pháp lý, chất lượng và tiến độ diễn ra thường xuyên tại nhiều dự án nhà giá bình dân khiến niềm tin của người mua nhà với phân khúc này giảm thấp.
Thứ ba: Thiếu đơn vị quản lý. Hầu như các dự án hạng C hiện tại đều không có đơn vị quản lý chứ chưa nói đến yếu tố chuyên nghiệp. Chính điều này khiến cho chất lượng sống của các chung cư hạng C thường rất hỗn tạp và làm nhiều người dân lo ngại, nhất là vấn đề an ninh và dịch vụ chung.
Thứ tư: Chính sách bán hàng thiếu hấp dẫn. Vấn đề thủ tục pháp lý phức tạp, giá đất cao, chi phí xây dựng tốn kém nhưng vẫn phải duy trì mức giá rẻ khiến các dự án hạng C khó đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn như hạng A và hạng B.
Thứ năm: Không thu hút được nhà đầu tư. Nguyên nhân là do lợi nhuận đầu tư kém hấp dẫn, vị trí không đẹp lại thiếu các cơ sở vật chất, dịch vụ, tiện ích thiếu thốn.
Vậy căn hộ hạng C có còn đủ hấp dẫn để các chủ đầu tư dấn thân hay sẽ tiếp tục biến mất khỏi thị trường? Theo các chuyên gia, hiện nay Việt Nam có tỷ lệ dân số trẻ với thu nhập không cao, đa số hướng đến căn hộ hạng C với nhu cầu mua nhà lần đầu để ở. Cùng với quá trình đô thị hóa và các chương trình cải tạo, chuyển đổi chung cư, căn hộ hạng C vẫn sẽ là phân khúc phù hợp với nhu cầu nhà ở bức thiết và điều kiện tài chính của người dân. Tuy nhiên, để phân khúc này phát triển đúng với tiềm năng của nó, cần thiết phải triển khai chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hạn, đồng bộ hạ tầng giữa các khu vực. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh giá thành sản phẩm, tăng cường chính sách hỗ trợ khách hàng sẽ góp phần đưa căn hộ hạng C đến tay khách hàng và từ đó kết nối nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thực.
Nguồn: batdongsan,com