Khi mua chung cư trả góp để không rơi vào tình trạng "khóc dở mếu dở" với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người có nhu cầu mua căn hộ cần chú ý những vấn đề sau.
Thế nào là mua chung cư trả góp?
Mua chung cư trả góp là không cần phải thanh toán 100% giá trị căn nhà tại thời điểm mua mà ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng sẽ cho người mua vay khoảng 70% giá trị căn nhà bằng cách thế chấp chính căn nhà định mua hoặc dùng tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay. Số tiền vay gốc và lãi vay sẽ được trả dần theo thời gian thanh toán cùng với mức lãi suất do hai bên cho vay và đi vay thỏa thuận.
Để không bị lừa khi mua nhà trả góp
Theo các chuyên gia BĐS, để không bị mắc kẹt với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người có nhu cầu mua căn hộ có thể thỏa thuận với chủ đầu tư và ngân hàng làm hợp đồng bảo lãnh ngân hàng. Hợp đồng này thể hiện, khi nào chủ đầu tư xây nhà xong thì ngân hàng sẽ trả hết tiền 1 lần cho chủ đầu tư.
Với hợp đồng bảo lãnh này, người mua nhà không cần phải trả tiền theo từng đợt cho chủ đầu tư, mà mang tiền đó gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, người mua nhà sẽ phải trả cho ngân hàng một khoảng phí lãi suất tượng trưng cho cái bảo lãnh ngân hàng đã ký. Điều này giúp người mua nhà không phải mất tiền nếu dự án rơi vào tranh chấp, cũng không phải sốt ruột nếu dự án chậm tiến độ, vì trong khoảng thời gian dự án kéo dài thì số tiền mua nhà vẫn phát sinh lãi từ ngân hàng.
Chuyên gia Bùi Quang Tín thì cho rằng, những tranh chấp cũng có lỗi từ chính khách hàng. Đi mua nhà, người mua phải tìm hiểu xem chủ đầu tư dự án là ai, cần xem kỹ lịch sử kinh doanh của họ, quá trình xây dựng các dự án trước đó ra sao. "Chúng ta không thể cộng các chủ đầu tư vào một rổ được. Trên thị trường hiện nay, có khoảng 70% các chủ đầu tư bài bản, làm ăn đàng hoàng, họ muốn xây dựng thương hiệu, nhưng cũng có rất nhiều chủ đầu tư chụp giựt, làm theo phong trào, bán 1 dự án xong là đóng cửa công ty", ông Tín nói.
Ngoài ra, chuyên gia này còn khuyên người mua nhà phải tìm hiểu chủ quyền đất, tìm hiểu xem dự án đã được phép bán chưa, ngân hàng thương mại nào đứng ra bảo lãnh... Điều quan trọng nữa khách hàng cần nhớ là hợp đồng mua bán rất cần có tham vấn pháp lý của luật sư.
| Căn hộ mẫu tại dự án The Parkland quận 12 - Chung cư trả góp |
|
Dưới đây là những lưu ý khi mua nhà trả góp
Mua của chủ đầu tư có năng lực
Thông tin trên báo Pháp luật TPHCM, nhiều đơn vị kinh doanh bất động sản nhìn nhận có hiện tượng chủ đầu tư không đàng hoàng bán một căn hộ chung cư cho nhiều người.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành, cho hay để tránh tình trạng này, trước khi mua người dân nên tìm hiểu kỹ thông tin. Hợp đồng mua bán phải đúng tên mình với chủ đầu tư. Nếu là hợp đồng góp vốn, người dân cần kiểm tra tiến độ thi công dự án, nếu đóng tiền theo từng giai đoạn thì khối lượng xây dựng phải tương ứng.
Trong các hợp đồng thường ràng buộc rất kỹ nghĩa vụ thanh toán tiền của khách hàng theo tiến độ dự án nhưng nghĩa vụ của chủ đầu tư về bàn giao căn hộ lại rất chung chung.Do đó, người mua cần thỏa thuận cụ thể về thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể, chế tài nếu vi phạm. Nếu chủ đầu tư không hoàn thành thì người dân cần yêu cầu thanh lý hợp đồng.
Cần có cơ quan giám sát
Một cán bộ Sở Xây dựng cũng nhìn nhận trước khi quyết định mua một căn hộ, người dân cần tìm hiểu kỹ dự án, năng lực của chủ đầu tư. Nếu không tìm hiểu kỹ những vấn đề này, khi chủ đầu tư xây dựng nửa chừng rồi bỏ thì người mua nhà lãnh đủ.
Hiện Sở Xây dựng chỉ là cơ quan quản lý hành chính chứ không quản lý việc mua bán giữa chủ đầu tư và người dân. Do đó khi gặp chuyện, người dân phải gửi đơn khởi kiện ra tòa hoặc cơ quan công an nếu thấy có dấu hiệu lừa đảo… để bảo vệ quyền lợi.
Luật sư Phạm Minh Tâm, Đoàn Luật sư TP.HCM, góp ý cần có thêm quy định bắt các chủ đầu tư công khai tiến độ xây dựng dự án và quá trình giao dịch. Cơ quan nào phê duyệt dự án thì thành lập ra bộ phận giám sát nhằm kiểm tra, đôn đốc và hạn chế rủi ro cho người dân. Đa phần dự án do UBND quận, huyện hoặc UBND tỉnh, thành phê duyệt thì cơ quan này phải giao cho Sở hoặc Phòng TN&MT giám sát, kiểm tra.
Ngoài ra đảm bảo và siết chặt nguyên tắc chủ đầu tư muốn bán căn hộ thì phải công khai thông tin qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, phần chủ động vẫn ở người dân, hãy chủ động tìm những nhà đầu tư có uy tín để giao kết hợp đồng nhằm hạn chế rủi ro.
Phải có bảo lãnh của ngân hàng
Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, một căn hộ không thể bán cho nhiều người, nếu xảy ra tình trạng này, rõ ràng chủ đầu tư đã cố tình vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, ở đây cũng có một phần tránh nhiệm của các cơ quan chức năng do công tác hậu kiểm quá lỏng lẻo. Trước khi phê duyệt dự án những đơn vị này có kiểm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư hay không? Rồi công tác kiểm tra tiến độ dự án như thế nào…
Sắp tới, Chính phủ có quy định đối với một dự án bất động sản hình thành trong tương lai thì phải có sự bảo lãnh của ngân hàng. Như vậy việc này đảm bảo quyền lợi của người mua. Ví dụ nếu căn hộ 1 tỉ đồng thì chủ đầu tư phải đóng 1 tỉ đồng đó vào ngân hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không đủ khả năng tiếp tục thực hiện dự án thì ngân hàng sẽ giải ngân số tiền đó để bồi thường cho người dân. Sau khi nghị định này có hiệu lực thì tất cả chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện đúng theo yêu cầu, từ đó quyền lợi của người mua nhà sẽ được đảm bảo.
Kiểm tra nội dung hợp đồng
Trước khi đặt bút ký vào bản hợp đồng mua nhà bạn nên xem xét kỹ lưỡng các điều khoản quy định trong hợp đồng mua nhà. Giá cả và thời gian thanh toán phải được quy định rõ ràng, cụ thể. Tránh để phát sinh thêm các chi phí không hợp lý cũng như những mốc thời gian thanh toán không phù hợp với khả năng tài chính hiện tại của bạn.
Bạn cũng có thể yêu cầu điều chỉnh bổ sung một số thông tin xem là không phù hợp, gây bất lợi cho người mua mà phải có lợi cho đôi bên. Bạn cũng có thể yêu cầu chủ đầu tư hỗ trợ một phần chi phí liên quan như chiết khấu, phí quản lý chung cư, phí mua sắm nội thất… Nên tham khảo thêm ý kiến của luật sư về các điều khoản hợp đồng để có những lời tư vấn thích hợp và không nên đặt cọc trước khi thương lượng.
Nguồn: http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/kinh-nghiem-tu-van/mua-nha-chung-cu-tra-gop-nhung-dieu-can-lam-de-khong-bi-lua-310575.html