Theo Phòng kinh tế - xã hội Liên Hiệp Quốc, TP.HCM là một trong những thành phố có tốc độ tăng dân số cơ học cao nhất trong khu vực Đông Nam Á với 2,3%/năm (gấp đôi so với mức trung bình là 1,1% của khu vực). Trong 13 triệu người dân đang sinh sống tại Thành phố, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, có hơn 3 triệu người nhập cư.
Áp lực dân số ngày càng đè nặng lên hạ tầng xã hội, phân hoá giàu nghèo, mất cân bằng sinh thái, phá vỡ quy hoạch chung khiến cho việc quy hoạch Vùng TP.HCM ngày càng cấp thiết hơn. Do đó, việc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng Vùng TP.HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 vào cuối năm 2017 được nhiều thành viên thị trường kỳ vọng sẽ tạo cú huých cho thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận nằm trong quy hoạch vùng phát triển.
Quy hoạch Vùng TP.HCM điều chỉnh bao gồm phân khu trung tâm và 4 vùng phụ cận, phục vụ như một kim chỉ nam cho quy hoạch mở rộng phát triển của TP.HCM với các tỉnh lân cận và xây dựng các khu đô thị vệ tinh.
Việc phát triển thành phố vệ tinh không còn mới tại các quốc gia đang phát triển, mục đích chính là để giảm áp lực dân số. Đơn cử tại Trung Quốc, họ phát triển TP. Chengdu và 6 đô thị vệ tinh vào năm 1980, bao gồm Wenjiang, Longquanyi, Jitang, Shuangliu, Pixian và Qingbaijiang để đẩy mạnh phát triển những khu vực rìa thành phố.
Khi thực hiện kế hoạch này, ban đầu, Trung Quốc đã khuyến khích các doanh nghiệp đặt các cơ sở sản xuất tại đây và đã có một số doanh nghiệp thuộc ngành công nghiệp nặng đặt nhà máy ở những đô thị vệ tinh này.
Tuy nhiên, do thế mạnh của Chengdu là phát triển các ngành dịch vụ và là trung tâm hành chính lớn, sự phát triển của các đô thị vệ tinh không bắt kịp và dần dần các đô thị vệ tinh này phát triển thành các nơi trú chân (bedroom town), người dân chủ yếu sống ở những khu vực này vào buổi tối, còn buổi ngày đi làm ở trung tâm hành chính Chengdu.
Vì vậy, việc thành công trong thu hút vốn đầu tư đóng vai trò rất quan trọng để thu hút/hình thành khu dân cư trong dài hạn, kéo theo đà phát triển của bất động sản.
Theo định hướng của TP.HCM, quy hoạch vùng phân chia các phân khu theo các ngành nghề khác nhau, tạo sự khác biệt và thu hút đầu tư, làm tiền đề cho việc phát triển khu đô thị vệ tinh.
Các khu công nghiệp trong vùng tùy theo khu vực đã có sự thay đổi trong thu hút vốn đầu tư. TP.HCM ưu tiên thu hút đầu tư vào các dự án hỗ trợ phát triển 4 ngành công nghiệp trọng yếu, có hàm lượng khoa học - công nghệ và giá trị gia tăng cao là cơ khí chế tạo, điện tử - công nghệ thông tin, hóa dược - cao su và chế biến tinh lương thực thực phẩm.
Trong khi đó, tỉnh Đồng Nai tại khu vực Long Thành, Nhơn Trạch đã hình thành các khu vực nhà kho mới của doanh nghiệp Nhật Bản như Sankyu và Sagawa (Khu công nghiệp Nhơn Trạch) nhờ có sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông kết nối như cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, các tuyến quốc lộ, hệ thống đường sắt, đường thủy và sắp tới đây là Cảng Hàng không quốc tế Long Thành.
Trong khi đó, tỉnh Bình Dương vẫn là nơi khách thuê tiềm năng có thể tìm được các phương án thuê đất rẻ tại các khu công nghiệp có hạ tầng và năng lực tốt.
Trong những năm qua, tỉnh Bình Dương chuyển hướng thu hút các ngành nghề công nghiệp mới sử dụng công nghệ hiện đại và có tác dụng lan tỏa, tăng cường năng lực của nhiều ngành nghề khác.
Nhìn vào tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của Việt Nam trong những năm qua cho thấy, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất (hơn 50%). Ngành này cùng với các ngành về khoa học công nghệ sẽ tạo điều kiện thuận lợi, giúp cho những phân khu về công nghệ sáng tạo và đa ngành thu hút nhiều FDI hơn. Bên cạnh đó, một số ngành khác như kho bãi và vận tải, dịch vụ lưu trú và ăn uống cũng là một ngành nhận được nhiều FDI trong những năm qua. (Hình 1)
Xét về tình hình kinh doanh, các khu công nghiệp trong khu vực ghi nhận tỷ lệ cao, Bình Dương đạt tỷ lệ lấp đầy 84%, TP.HCM đứng thứ hai với 83% diện tích được lấp đầy, Đồng Nai đứng thứ ba với 75% diện tích lấp đầy, còn Long An đạt 68%. (Hình 2)
Tóm lại, chúng tôi cho rằng, điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng của TP.HCM nhằm tăng tính cạnh tranh giữa các vùng. Với quy hoạch này, nếu thành công trong việc thu hút vốn đầu tư, tạo nên các vùng có cơ sở sản xuất/công ty hoạt động lớn, thì bất động sản tại các địa phương trong quy hoạch vùng sẽ có động lực phát triển.
Theo Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam
Báo Đầu tư Bất động sản