Thị trường vẫn sáng
Sở Xây dựng TP.HCM vừa đưa ra thông báo cho biết từ đầu năm 2018 đến nay, Sở đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 56 dự án nhà ở với tổng số 19.160 căn, trong đó có 18.202 căn hộ và 958 căn nhà thấp tầng, tổng giá trị cần huy động là 38.172 tỷ đồng.
Trong số này có 7.444 căn thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 38,9%; 8.733 căn phân khúc trung cấp, chiếm tỷ lệ 45,6%; 2.983 căn phân khúc bình dân, chiếm tỷ lệ 15,5%.
Số lượng dự án tập trung nhiều nhất tại quận 2 (8 dự án), quận 7 (7 dự án), quận Gò Vấp (6 dự án), quận 9 (5 dự án); quận 8, quận Bình Tân, quận Phú Nhuận, quận Thủ Đức (4 dự án); huyện Bình Chánh (3 dự án)…
Ngoài ra, dòng vốn FDI cũng đang khiến cho thị trường bất động sản TP.HCM trở nên ấm áp kỳ vọng hơn. Cụ thể, theo số liệu 10 tháng đầu năm 2018 của Sở Kế hoạch - Đầu tư TP.HCM vừa đưa ra thì tính chung cả vốn thu hút được dưới hình thức cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và vốn thu hút được qua hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong các doanh nghiệp trong nước, Thành phố thu hút được 6,22 tỷ USD (tăng 23,7% so với cùng kỳ).
Trong đó, các dự án đầu tư nước ngoài được cấp mới Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có 819 dự án. Cụ thể, Ban Quản lý các khu chế xuất và khu công nghiệp Thành phố cấp 16 dự án; Ban Quản lý khu công nghệ cao cấp phép 6 dự án; Sở Kế hoạch - Đầu tư cấp phép 797 dự án.
Các nền kinh tế rót vốn mạnh nhất hiện tại vẫn đến từ châu Á như Hàn Quốc có vốn đầu tư chiếm tỷ trọng lớn nhất (27,6%); tiếp theo là Singapore chiếm 25%; Nhật Bản chiếm 11,3%; (Hồng Kông) Trung Quốc chiếm 5,6%...
Đặc biệt, trong 10 tháng, Thành phố cũng chấp thuận cho 2.508 trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục để được góp vốn, mua cổ phần, mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp trong nước, với vốn góp đăng ký tương đương 4,89 tỷ USD (so với cùng kỳ tăng 36,4% về số trường hợp và tăng gấp 2 lần về vốn đầu tư). Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nhiều nhất (45,2%).
Đặc biệt, có những nhà đầu tư ngoại đã xuất hiện ở khu trung tâm TP.HCM - khu vực nhiều năm qua không có dự án mới. Đơn cử như Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Alpha King Việt Nam có văn phòng ở tòa cao ốc văn phòng Vạn Thịnh Phát tại số 8, Nguyễn Huệ, quận 1 TP.HCM do ông Chan Ming Simon là người đại diện pháp luật. Các cổ đông chính là: Alpha King Investment Limited (trụ sở tại Hồng Kông) nắm giữ 93,3% vốn điều lệ, 2 cá nhân là Li Yibin và Chiu Keung Kenneth mỗi người sở hữu 3,3%.
Công ty này đã công bố ra thị trường 2 dự án tại quận 1 gồm One Alpha Riverside tọa lạc tại trung tâm tổng thể dự án phức hợp Ba Son, bên sông Sài Gòn với mặt tiền đường Nguyễn Hữu Cảnh. Dự án với quy mô 5 toà tháp cao từ 45 - 55 tầng với tổng số lượng 2.000 căn hộ cao cấp và các sản phẩm khác như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, shophouse, penthouse. Dự kiến, dự án sẽ bàn giao cho khách hàng vào năm 2021.
Cũng thuộc sở hữu của Alpha King Investment Limited là Dự án Alpha City. Dự án cao 49 tầng này được xây dựng trên diện tích đất 8.320 m2, với 1.076 căn hộ. Đây được cho là dự án có vị trí đắc địa khi nằm trên ngã 3 đường Cống Quỳnh và Nguyễn Cư Trinh.
Ngoài ra, thị trường trung tâm cũng có sự góp mặt của Tập đoàn Nova Land với dự án tổ hợp Khu phức hợp căn hộ - thương mại dịch vụ The Grand Manhattan có quy mô khoảng 1,4 ha, sở hữu hai mặt tiền “siêu đắc địa” tại lõi trung tâm quận 1, TP.HCM. Dự án gồm khoảng 1.000 căn hộ liền kề công viên trung tâm 23/9 (rộng hơn 9 ha), các khách sạn 5 sao và trung tâm tài chính của TP.HCM.
Đặc biệt, tọa lạc tại vị trí “tấc đất tấc vàng”, nhưng mật độ xây dựng của dự án chỉ dưới 50%, cùng chuỗi tiện ích đẳng cấp vượt trội, như diện tích cây xanh hơn 4.000 m2, sân chơi trẻ em, 2 hồ bơi và BBQ lưng trời, khu mua sắm - giải trí cao cấp…
Giới phân tích thị trường cho rằng, việc xuất hiện các dự án lớn tại quận 1, nơi được cho là có giá đất đắt đỏ và hiếm hoi, từ năm 2015 tới nay chưa có bất cứ dự án mới nào ra hàng, cho thấy sự phát triển tốt của thị trường.
Năm 2019, thị trường vùng ven sẽ phát triển mạnh. Ảnh: Lê Toàn
Ngoài ra, các doanh nghiệp trong nước trong 10 tháng qua cũng đã đóng góp những dòng sản phẩm lớn cho thị trường như Tập đoàn Hưng Thịnh đưa ra khoảng 4.000 căn hộ chung cư tại quận 7, Vietcom Real ra mắt dự án tại quận 4 với số lượng lên tới 1.400 căn hộ, Đất Xanh Group cũng cho ra thị trường hơn 3.000 căn hộ tại quận 2…
Tuy nhiên, thực tế sự tăng trưởng nào cũng có hai mặt, đó là đã và đang xuất hiện nhiều biến động khó lường. Đơn cử như trong quý II đã xuất hiện tình trạng sốt ảo ở phân khúc đất nền, hay như tình trạng tranh chấp ở chung cư tại TP.HCM với các mẫu thuẫn cơ bản liên quan đến việc bàn giao quỹ bảo trì, chậm giao sổ đỏ, chất lượng công trình xuống thấp… vẫn diễn ra khá căng thẳng.
Ngoài ra, thị trường chung cư bị tác động tâm lý một thời gian dài khi trong tháng 3, tại TP.HCM đã xảy ra hai vụ cháy chung cư lớn là chung cư Carina Plaza tại quận 8 làm nhiều người chết và chung cư hư hỏng nặng, sau đó ít ngày tới chung cư ParcSpring tại quận 2 bị cháy. Thực tế, sau các vụ việc này, nhiều chủ đầu tư đã hoãn lại kế hoạch ra hàng, đồng thời nhiều người mua nhà đã đặt cọc cũng làm đủ cách để từ chối ký hợp đồng. Điều này là nguyên nhân chính khiến thị trường quý II và quý III bị ảnh hưởng lớn về mức thanh khoản.
Chỉ đến cuối quý III và bước sang quý IV, thị trường bắt đầu có dấu hiệu tăng trưởng trở lại. Đặc biệt, khi siêu dự án VinCity của Vingroup vừa chính thức được tung ra với 44.000 căn chung cư và khoảng 2.000 căn nhà phố, 400 căn biệt thự không chỉ khiến khu vực xung quanh dự án này sôi động mà toàn thị trường thành phố cũng đón nhận làn gió mới.
Kỳ vọng quý IV và năm 2019
Bước vào quý IV, hầu hết đơn vị nghiên cứu đều đưa ra nhận định thị trường bắt đầu tăng trưởng trở lại. Đơn cử như CBRE Việt Nam dự báo, trong quý IV, thanh khoản thị trường nhà ở tại TP.HCM sẽ tăng mạnh nhờ nguồn cung vào mùa cao điểm cuối năm trong bối cảnh nhu cầu đầu tư và mua để ở của khách hàng trong nước cũng như khách nước ngoài vẫn còn rất lớn. Phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong những tháng còn lại của năm 2018.
Phân khúc hạng sang với các dự án có mức giá chào bán trên 7.000 USD/m2 nhiều khả năng cũng sẽ lộ diện vào cuối năm nay. Việc các sản phẩm có giá trên 160 triệu đồng/m2 được chào hàng có thể khiến mặt bằng giá căn hộ toàn thành phố bị đội lên đáng kể trong thời gian tới.
Nhiều chủ đầu tư cũng lộ thông tin sẽ ra hàng trong quý IV. Đơn cử như Tập đoàn Hưng Thịnh sẽ ra mắt dự án chung cư hơn 1.000 căn tại quận Tân Phú. Tập đoàn Hà Đô dự kiến công bố dự án 1.000 căn tại quận 8. HimLam Land công bố dự án hơn 400 căn chung cư tại quận 7. Tập đoàn Đại Phúc thì cho biết, ngoài việc đưa ra 100 căn nhà phố thương mại tại siêu dự án Vạn Phúc City tại Quốc lộ 13, quận Thủ Đức thì cũng vào cuối năm 2018 hoặc đầu năm 2019 sẽ chính thức giới thiệu 2 bloock chung cư đẹp nhất tại dự án này với số lượng khoảng 600 căn hộ.
Dự báo thị trường bất động sản năm 2019, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, về cơ bản thị trường vẫn tiếp tục xu thế tăng trưởng. Căn hộ trung cấp và căn hộ bình dân vẫn là phân khúc chủ đạo và phát triển bền vững. Phân khúc bất động sản cao cấp sẽ hội tụ sự khác biệt với nhiều tiện ích, dịch vụ. Yếu tố chất lượng, thông minh, xanh, thân thiện môi trường, an toàn, trước hết là an toàn phòng cháy chữa cháy được coi trọng.
Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp sẽ phát triển mạnh do xu thế nhà đầu tư dịch chuyển sản xuất vào nước ta, kéo theo nhu cầu văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê tăng lên. Vấn đề đáng quan ngại nhất của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2018 và trong năm 2019 là tình trạng mất cân bằng cung - cầu, do nguồn cung có sự sụt giảm mạnh trong 9 tháng đầu năm 2018.
HoREA cũng khẳng định thị trường bất động sản đang kỳ vọng vào 3 nhân tố cơ bản để có thể phát triển ổn định hơn trong năm 2019.
Thứ nhất là việc thực hiện hiệu quả Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó có khoảng 60-70% được đảm bảo bằng dự án bất động sản để tái khởi động các dự án này tham gia thị trường.
Thứ hai là việc thực hiện chủ trương của TP.HCM về chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị theo Nghị quyết số 80/NQ-CP ngày 19/6/2018 của Chính phủ; Xây dựng thành phố thông minh, khu đô thị sáng tạo phía Đông; Chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng lại chung cư cũ.
Thứ ba là việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế chính quyền điện tử, một cửa liên thông để rút ngắn thời gian chấp thuận dự án bất động sản. Hiện nay, thủ tục này và thủ tục, quy trình tính tiền sử dụng đất dự án, cấp sổ đỏ căn hộ dự án đang bị kéo dài rất bất hợp lý.
Thị trường chuyển dịch ra vùng ven
Năm 2018, điều đáng ghi nhận nhất trên thị trường đó là TP.HCM đã dần hoàn thiện hạ tầng giao thông kết nối giữa Thành phố với các quận, huyện vùng ven và các tỉnh lân cận. Đây là hướng đi dài mà Thành phố đã đề ra trong nhiệm vụ phát triển giai đoạn 2016 - 2020, đó là hoàn thiện hạ tầng giao thông kết nối, thực hiện nhiệm vụ giãn dân ra vùng ven làm giảm áp lực dân số trung tâm.
Ông Trần Đức Vinh,Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Group
Điều này đã dần thành công khi mà trong năm 2018 đã có những dự án lớn tại vùng ven hình thành. Dự kiến, năm 2019 những dự án vùng ven sẽ nhiều hơn. Bên cạnh đó, giá đất vùng ven vẫn thấp hơn khu trung tâm rất nhiều, hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện đã tạo đà cho thị trường vùng ven đi lên trong năm tới.
Đơn cử như Trần Anh Group tiếp tục ra thêm dự án tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An với sản phẩm chủ yếu là nhà phố, chung cư giá rẻ. Đồng Nai, Bình Dương cũng đang cho thấy sẽ phát triển mạnh với việc các dự án liên tục ra hàng.
Tiện ích, công nghệ sẽ là tâm điểm hút khách
Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc
Đây là xu hướng của thị trường năm 2018 đã thành công, sẽ tạo đà cho thị trường năm 2019 khi mà theo khảo sát của chúng tôi thì đã có rất nhiều doanh nghiệp lên kế hoạch đưa những công nghệ lẫn tiện ích đặc biệt vào dự án của mình. Điều này là đúng vì xu thế thị trường bây giờ là chạy theo nhu cầu của khách hàng. Chính vì vậy, theo tôi, năm 2019 những dự án có tiện ích sống cao cấp, công nghệ 4.0 sẽ xuất hiện phổ biến ở TP.HCM.
Khó xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2019
Theo tôi, có hai yếu tố trên thị trường bất động sản năm 2019 cần được tiếp tục quan tâm quản lý. Đó là vẫn còn có tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng (condotel), và "sốt giá ảo" đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số khu vực.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA
Đồng thời, hiện đang xuất hiện một lượng không nhỏ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.
Tuy nhiên, cả 2 yếu tố nêu trên chỉ chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền phát triển tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá cục bộ, nhất thời như trong thời gian gần đây, chứ không thể gây ra bong bóng trên toàn bộ thị trường bất động sản.
Đến nay, có thể khẳng định sẽ không xảy ra bong bóng bất động sản trong những tháng cuối năm 2018 và cũng khó xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2019. Hiện các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu "bong bóng".