Dù nguồn cung sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm, nhưng thị trường địa ốc được các chuyên gia dự báo sẽ tiếp tục trầm lắng và giá sẽ không giảm. Trong lúc thị trường TP.HCM giảm thì các khu vực lân cận hứa hẹn sẽ sôi động.
Cung giảm, cầu không giảm
Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), trong thời gian qua, thị trường bất động sản bị ách tắc, bị sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở.
Nếu như thời điểm 2017 thị trường tăng trưởng khoảng 4% so với năm 2016, thì đến năm 2018 thị trường bất động sản sụt giảm. Sáu tháng đầu năm 2019, toàn bộ thị trường sụt giảm 34% về quy mô, trong đó riêng sụt giảm về dự án bất động sản là 29%, sụt giảm căn hộ đưa ra thị trường 34%.
Trong phần sụt giảm căn hộ đưa ra thị trường, phân khúc cao cấp giảm 44%, căn hộ vừa túi tiền giảm 34%, không có dự án bất động sản bình dân nào đưa ra thị trường trong quý 2/2019.
Trong bảy tháng đầu năm nay, Sở Xây dựng chỉ trình cho UBND TP. HCM có ba dự án mới về quyết định chủ trương đầu tư, giảm hơn 80%; 10 dự án công nhận chủ đầu tư dự án, giảm 82%; 24 dự án đủ điều kiện huy động vốn. Bảy tháng đầu năm, nguồn thu ngân sách nhà nước từ bất động sản giảm hơn 60%.
Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, dự báo những tháng cuối năm 2019 tình hình sẽ sáng sủa hơn với sự vào cuộc của lãnh đạo thành phố. Bên cạnh đó, thị trường cũng có thêm nhân tố để đột phá. Đó là các dự án quy mô lớn chính thức đưa ra thị trường, trong đó có các dự án quy mô lớn ở quận 9 và huyện Nhà Bè.
Tuy nhiên, đây chỉ là “một vài điểm sáng trong cả làng tối” trong khi thị trường bất động sản không thể phát triển đơn độc. Vì vậy cần thiết phải có cảnh báo về những khó khăn để các nhà hoạch định chính sách có những điều chỉnh phù hợp.
Còn theo chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín, dù tổng lượng giao dịch bất động sản sáu tháng tháng đầu năm giảm 34% nhưng giá không giảm, nên đợt khó khăn lần này của thị trường không giống như các đợt đi xuống trước đây. Điều này có được là do Việt Nam có nền tảng vĩ mô tốt, tạo cơ hội phát triển của thị trường chứng khoán, bất động sản và tăng trưởng cộng hưởng của các nhóm ngành.
Lạc quan hơn, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, cho rằng dù có trầm lắng, nhưng thị trường bất động sản không có khái niệm đóng băng. “Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu, nên trong thời điểm thị trường thuận lợi nhu cầu đầu tư bùng bổ hơn. Đến thời điểm khó khăn thì nhu cầu đầu tư sẽ giảm xuống, còn nhu cầu nhà ở vẫn luôn tồn tại”, bà Hương nhận định.
Nếu như những năm trước, gần vào quý cuối năm thường là thời điểm thị trường bất động sản giao dịch sôi động, thì từ năm 2018 đến nay thị trường trầm lắng khi nguồn cung dự án hạn chế.
Theo thống kê của một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận 5, nguồn cung căn hộ ở thị trường TP.HCM trong quý 2/2019 chỉ lần lượt bằng 29% và 22% so với cùng kỳ năm 2018 và 2017. Đây cũng là thời điểm nguồn cung mới đạt mức thấp nhất trong vòng bốn năm qua, kể từ năm 2016.
Báo cáo của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) cũng ghi nhận lượng mở bán chính thức quý 2 vừa qua khá hạn chế, chỉ đạt hơn 4.100 căn. Đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014. Dù nguồn cung sụt giảm rõ rệt, song giá bán căn hộ sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD (khoảng 47 triệu đồng)/m2, tăng 21,6% theo năm.
Anh Thìn, một môi giới bất động sản lâu năm tại khu vực Thủ Đức, cho biết rổ hàng từ các dự án mới đưa ra thị trường từ đầu năm đến nay khá khan hiếm, chủ yếu là các dự án quy mô từ vài trăm căn. Đến thời điểm này hầu như chỉ có dự án tại quận 9 là có nguồn cung lớn, song giá bán khá cao.
“Thị trường có xu hướng chậm lại, song nhu cầu của người mua không giảm. Bằng chứng là những căn nhà phố do khách gửi mình vẫn bán đều đều cho cả người mua để ở và người mua để đầu tư và tất nhiên giá mỗi lần sang tay luôn tăng lên”, anh Thìn chia sẻ.
Chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng nhiều dự án đang có vấn đề về pháp lý và Nhà nước đang rà soát nên nguồn cung không mạnh. Tuy nhiên, giá bất động sản không có dấu hiệu giảm.
Ông Hiển lấy dẫn chứng rằng nhiều căn hộ không giảm giá trong khoảng thời gian từ tháng 3 đến tháng 6 vừa qua. Một số vùng bất động sản rất rộng, khó có khả năng khai thác nhưng giá cũng chưa giảm. Hay chuyện rất nhiều người tham khảo ý kiến chuyên gia về việc mua bất động sản, chứng tỏ sức hút của thị trường này vẫn lớn.
“Chỉ những dự án đã tăng giá quá cao thì có thể giảm. Còn lại, đa số giá bất động sản sẽ có thể không giảm”, ông Hiển khẳng định.
Dấu ấn rõ nét nhất của thị trường bất động sản phía nam trong năm 2019 là xu hướng dịch chuyển ra các vùng lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước để phát triển dự án. Nhiều doanh nghiệp địa ốc trú đóng tại Sài Gòn “di cư” ra các tỉnh giáp ranh và những thành phố biển để phát triển dự án, theo đuổi chiến lược “đánh bắt xa bờ”.
Mặc dù đây không phải là xu hướng mới, song làn sóng dịch chuyển ra khỏi thị trường 10 triệu dân được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn do các thủ tục pháp lý cho dự án trên địa bàn TP.HCM diễn biến chậm. Các doanh nghiệp ưu tiên phát triển dự án ở tỉnh để “lấy ngắn nuôi dài”. Không chỉ gói gọn trong phân khúc đất nền, sự tăng nhiệt bắt đầu lan ra các phân khúc căn hộ, nhà phố, biệt thự với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn, được quy hoạch bài bản.
Mới đây, Công ty địa ốc Vạn Xuân, doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án thấp tầng tại các quận ngoại thành, đã công bố dự án chung cư đầu tay tại Thủ Dầu Một, Bình Dương. Dự án có quy mô gần 500 căn hộ. Tương tự, Công ty cổ phần tập đoàn Đất Xanh cũng vừa công bố ra thị trường dự án căn hộ Opal Boulevard tại Bình Dương.
Theo tìm hiểu, Hưng Thịnh Land cũng sắp tung ra thị trường dự án căn hộ chung cư quy mô 3.000 căn thuộc địa phận Bình Dương, giáp ranh với Sài Gòn qua quận Thủ Đức. Một doanh nghiệp khác là Nam Long cũng âm thầm đầu tư về các tỉnh như Long An, Đồng Nai. Ngoài dự án WaterPoint tại Long An, trong mấy tháng gần đây, Nam Long đã có hai thương vụ mua bán và sáp nhập một số dự án với quỹ đất lớn gồm Nam Long Waterfront 170 ha tại Biên Hòa (Đồng Nai) và Nam Long Đại Phước 45 ha tại Nhơn Trạch (Đồng Nai).
Dịch chuyển cùng với các doanh nghiệp, làn sóng các nhà đầu tư cá nhân đổ ra tỉnh giáp ranh đầu tư bất động sản. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng có ba lý do khiến làn sóng đầu tư bất động sản ra tỉnh như hiện nay.
Thứ nhất, thị trường bất động sản phát triển từ năm 2015 đến nay và chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn, nên quỹ đất sạch không còn nhiều và ngày càng trở nên đắt đỏ. Trong khi chính sách nhà nước ngày càng hạn chế về bất động sản trung tâm, một số vấn đề như pháp lý cũng làm nguồn cung giảm, buộc người dân phải ra khỏi thành phố để đầu tư. Các vùng ven thành phố như Long An, Đồng Nai vô tình đón được cơn sóng này.
Thứ hai, những năm qua các cơn sóng bất động sản đã đẩy giá nhà đất ở khu trung tâm lên cao, trong khi giá bất động sản ở tỉnh với lợi thế còn thấp lại trở thành điểm thuận lợi thu hút đầu tư. Ví dụ, giá đất ở khu vực Cát Lái phía TP.HCM hiện đã lên đến 60 triệu đồng/m2, trong khi bên kia phà phía Đồng Nai chỉ 15-20 triệu đồng/m2.
Thứ ba, nhu cầu đầu tư bất động sản của người dân Sài Gòn vẫn đang gia tăng mạnh mẽ. Tốc độ tăng trưởng du lịch ở Việt Nam bốn năm liên tục đều tăng đến 20% mỗi năm. Do đó, việc đi ra khỏi thành phố trở thành một việc đơn giản và thói quen nên những bất động sản mang tính du lịch hấp dẫn người dân. Do đó, bất động sản ven biển như Bình Thuận, Nha Trang, Đà Nẵng lại trở thành điểm đến được lựa chọn với nhiều nhà đầu tư.
Trong bối cảnh căng thẳng thương mại Mỹ -Trung ngày càng phức tạp, bất động sản công nghiệp hứa hẹn sẽ là lĩnh vực hấp dẫn nhất trong những tháng cuối năm 2019. Cuộc so găng này ít nhiều giúp Việt Nam hưởng lợi bởi các nhà sản xuất sẽ dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các quốc gia Đông Nam Á có chi phí thấp hơn.
Việt Nam thu hút với đội ngũ lao động trẻ và chi phí thấp, môi trường chính trị ổn định, và một trong những nước có tỷ lệ tăng trưởng nhanh. Thêm vào đó, các hiệp định thương mại tự do mới cũng mang lại ảnh hưởng tích cực cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Khảo sát thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Nam (bao gồm cáctỉnh TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An) của JLL cho thấy, trong quý 2/2019, miền Nam đạt tổng diện tích đất cho thuê là 25.060 ha, cao gấp 2,5 lần so với miền Bắc. Nhu cầu thuê tăng mạnh nhờ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung đang leo thang đã đẩy giá thuê đất trung bình tại thị trường phía nam trong quý 2/2019 lên mức 95 USD mỗi m2 cho chu kỳ thuê, tăng khoảng 16% so với cùng kỳ.
Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, tại các tỉnh phía nam, các nhà đầu tư không ngừng tìm kiếm các tài sản công nghiệp và hậu cần, thông qua liên doanh với các nhà phát triển công nghiệp địa phương hoặc mua lại quỹ đất và các bất động sản đang hoạt động. Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp.
