Thị trường bất động sản các địa phương giáp ranh TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An đang rất sôi động. Ảnh: Lê Toàn
Báo động quá tải đô thị
Dân số TP.HCM hiện khoảng 13 triệu người, trong đó có khoảng 3 triệu dân nhập cư. Tốc độ tăng dân số bình quân của Thành phố là 3,5%/năm, trong đó tốc độ tăng dân số cơ học là 2,3%/năm, gấp đôi mức tăng dân số tự nhiên. Trung bình mỗi năm, dân số thành phố tăng khoảng 200.000 người.
Trong đó, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên rất thấp (năm 2017 chỉ có gần 60.000 trẻ em chào đời, giảm 2,3% so với năm 2016), chủ yếu là tăng dân số cơ học từ người nhập cư. Cứ mỗi giai đoạn 5 năm, Thành phố tăng khoảng 1 triệu người, tương đương dân số 1 quận. Điều này đặt ra câu hỏi rất lớn về giải pháp đảm bảo nhà ở cho đối tượng này.
Bên cạnh đó, TP.HCM thường có khoảng 500.000 sinh viên; trong đó 400.000 sinh viên, chiếm khoảng 80% là người ngoại tỉnh. Phần lớn số sinh viên này phải đi thuê phòng trọ, nhà trọ dân lập giá rẻ, thiếu tiện ích, thiếu an toàn. Có điểm sáng là cả 6 trường đại học thuộc Đại học Quốc gia TP.HCM đã giải quyết được chỗ ở nội trú tại các ký túc xá cho 25.000 sinh viên, kể cả sinh viên của một số trường đại học ngoài Đại học Quốc gia.
Ông Lê Hoàng Châu
Các ký túc xá này còn có thể nhận thêm 25.000 sinh viên lưu trú nếu được trang bị đủ giường. Tuy nhiên, đây là điểm sáng rất hiếm hoi trong bức tranh chung về chỗ lưu trú của hàng trăm ngàn sinh viên mỗi năm.
Hiện tại, TP.HCM có 17 khu chế xuất, khu công nghiệp với 1.062 doanh nghiệp (trong đó có 409 doanh nghiệp FDI) và 274.622 công nhân, lao động. Trong đó, có 189.489 người, chiếm 69% là người ngoại tỉnh, phần lớn thuê phòng trọ, nhà trọ dân lập giá rẻ, thiếu tiện ích, thiếu an toàn.
Chỉ có 16.190 người, chiếm tỷ lệ 8,54% có chỗ ở tại các nhà lưu trú công nhân do doanh nghiệp đầu tư xây dựng, chủ yếu đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Ngoài ra, Thành phố có hơn 100.000 người nước ngoài đang sống và làm việc thường xuyên, cùng với khoảng 50.000 cặp kết hôn mới có nhu cầu nhà ở.
Để giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, sinh viên, công nhân, lao động, người nhập cư và số lượng người tăng cơ học hàng năm của TP.HCM là một bài toán khó. Nếu không có sự phối hợp và nỗ lực của chính quyền Thành phố, cộng đồng doanh nghiệp, trong đó nòng cốt là các doanh nghiệp bất động sản và có sự tham gia của cộng đồng dân cư chia sẻ chỗ ở thì rất khó giải quyết một cách căn bản.
Trước sức ép đô thị ngày càng tăng cao, để tạo nguồn lực đột phá cho Thành phố phát triển nhanh và bền vững, TP.HCM có chủ trương chuyển đổi khoảng 1/3 diện tích đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị. Việc chuyển đổi này cần phải theo quy hoạch, phải có lộ trình phù hợp và phải tuân theo yêu cầu đầu tư phát triển. Một vấn đề chiến lược để giảm tải đô thị của TP.HCM hiện nay cũng cần thiết được xem xét là nghiên cứu đầu tư xây dự án công trình Đại lộ ven sông Sài Gòn.
Nếu dự án này được triển khai sẽ góp phần quan trọng tạo thêm động lực phát triển mới cho TP.HCM trong trung hạn và dài hạn, đồng thời đẩy nhanh quá trình đô thị hóa vùng Tây Bắc của Thành phố, đặc biệt là thực hiện đền ơn đáp nghĩa đối với hai huyện Hóc Môn, Củ Chi - là căn cứ địa cách mạng trước đây.
Xóa dần khoảng cách vùng miền
Thời gian qua, ở các tỉnh phía Nam chứng kiến làn sóng giãn dân từ TP.HCM sang các tỉnh, thành phố lân cận. Trên thực tế, TP.HCM mặc dù có mức độ dân nhập cư cao, nhưng chỉ chiếm khoảng 23% dân số của cả Thành phố. Trong khi đó, Bình Dương đến thời điểm này, tỷ lệ dân nhập cư chiếm đến 51%; Đồng Nai chiếm hơn 30%. Có thể nói, đây là xu hướng giãn dân mang tính tất yếu và cần thiết.
Trong chiến lược phát triển của TP.HCM là sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính, trong đó các khu vực giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu… sẽ là mục tiêu trọng tâm của các khu đô thị vệ tinh trong xu thế giãn dân này.
Nhiều nhà đầu tư đang dồn tiền vào phân khúc đất nền ngoại ô. Ảnh: Lê Toàn
Một trong những yếu tố đặc biệt quan trọng để phát triển kinh tế vùng hiện nay là hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng được phát triển một cách đồng bộ.
Mới đây, UBND TP.HCM đã chấp thuận phương án kéo dài tuyến đường sắt đô thị kết nối từ ga Suối Tiên của tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên đến Biên Hòa (Đồng Nai) và Dĩ An (Bình Dương). Không chỉ kéo dài tuyến metro số 1 tới Biên Hòa, Dĩ An, thời gian qua, đã có hàng loạt công trình hạ tầng kết nối liên vùng giữa TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương được đầu tư xây dựng như tuyến đường cao tốc TP.HCM - Long thành - Dầu Giây, dự án kết nối từ Quốc lộ 51 thuộc địa phận Biên Hòa với cao tốc hướng về TP.HCM, hay dự án cầu Cát Lái nối quận 2 của TP.HCM với Nhơn Trạch của Đồng Nai đã được thông qua chủ trương.
Đây đều là những công trình mang tính đòn bẩy cho sự phát triển kinh tế liên vùng và có ý nghĩa lớn với sự phát triển của thị trường bất động sản.
Hạ tầng phát triển đến đâu, bất động sản phát triển đến đó dường như đã trở thành quy luật. Trên thực tế, không phải đến bây giờ, mà đã từ nhiều năm trước đây, các doanh nghiệp bất động sản đã mở rộng chiến lược phát triển dự án bất động sản về các địa phương, đặc biệt là các tỉnh giáp ranh với TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận… Hầu hết các doanh nghiệp phát triển bất động sản lớn tại TP.HCM như Novaland, Him Lam, Đất Xanh, Hưng Thịnh, Phúc Khang… đều có dự án ở các tỉnh này.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch xây dựng Vùng TP.HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, mục tiêu nhằm phát triển Vùng TP.HCM trở thành một vùng đô thị lớn phát triển năng động và bền vững; có vai trò, vị thế quan trọng trong khu vực Đông Nam Á và hướng tới chuẩn mực quốc tế; phát triển Vùng TP.HCM trở thành vùng kinh tế hiện đại, trung tâm kinh tế lớn của cả nước và khu vực Đông Nam Á.
Trung tâm thương mại - tài chính, trung tâm nghiên cứu khoa học - dịch vụ; trung tâm công nghiệp công nghệ cao và công nghiệp chuyên sâu với trình độ chuyên môn hóa cao; trung tâm văn hóa, giáo dục - đào tạo, khoa học công nghệ và y tế chất lượng cao trong khu vực Đông Nam Á.
Theo định hướng phát triển không gian vùng, tiểu vùng đô thị trung tâm có vị trí trung tâm của toàn vùng, có tốc độ và tỷ lệ đô thị hoá cao; nổi bật với các thế mạnh về công nghiệp công nghệ cao và chuyên sâu, đào tạo, y tế, đầu mối giao thương kết nối với quốc tế. Phát triển không gian về phía Đông và Đông Bắc, xây dựng mô hình đô thị nén và thích ứng với biến đổi khí hậu…
Trong đó, TP.HCM với vị thế là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, là đô thị hạt nhân của vùng, có vai trò liên kết và hỗ trợ các đô thị trong vùng cùng phát triển; là trung tâm giao thương quốc tế của vùng và quốc gia; trung tâm văn hoá, tri thức sáng tạo, nghiên cứu khoa học và chuyển giao công nghệ, công nghiệp công nghệ cao tầm khu vực; trung tâm du lịch, tài chính - thương mại và dịch vụ logistics tầm quốc tế.
Đây là một chủ trương quan trọng, tác động lớn trong trung và dài hạn với thị trường bất động sản toàn vùng nói riêng và nền kinh tế - xã hội Vùng TP.HCM nói chung. Quy hoạch Vùng TP.HCM cũng sẽ là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp bất động sản nhanh nhạy vươn lên khẳng định mình.
Theo Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)
Báo Đầu tư Bất động sản